Публикации

     Право застройки – один из важнейших институтов современного гражданского права целого ряда европейских государств, уходящий своими корнями в римское право. Именно в эпоху римского права мы впервые встречаемся с вполне развитым и почти аналогичным праву застройки институтом, получившим название суперфиций («superficies») – право иметь строение на чужом (городском) земельном участке.
    Зарождение в Древнем Риме рассматриваемого института базировалось на одном из фундаментальных принципов римского права superficies solo cedit, означающего, что все возведенное (построенное) на земле принадлежит собственнику земельного участка[1]. Наличие отдельной собственности на дом и на землю в римском праве представлялось невозможным.
    Впоследствии, римский подход к распределению вещей по их взаимосвязи с земельным участком был заимствован законодательствами многих развитых государств (Германия, Франция, Австрия, Швейцария). Однако "национальные особенности этих стран, обилие вещей, в том числе технологически сложных, но всё же связанных с землёй, – все это привело к тому, что принцип superficies solo cedit в законодательствах этих стран реализовывался с различной степенью последовательности"[2].
     Подробный анализ реализации рассматриваемого принципа в законодательстве различных государств приводят в своих работах В.В. Чубаров и И.А. Емелькина[3], выдвигая тезис о том, что "римский принцип superficies solo cedit  при его полном воплощении может иметь двойной контекст, состоящий в признании:

• земельного участка главной (доминирующей) вещью (реализация данного принципа имеет место в законодательстве Германии и Эстонии);
• единственной недвижимой вещью (такой подход характерен для Франции и США)"[4].

     Соответственно, первая модель реализации рассматриваемого принципа предполагает "признание земельного участка единственным телесным объектом недвижимости: признание здания, строения или сооружения существенной составной частью земельного участка и невозможность их самостоятельного отчуждения отдельно от земельного участка...
     Вторая модель включает в себя следующие черты: признание земельного участка главной недвижимой вещью; признание недвижимостью не только земельного участка, но и иных телесных вещей, прежде всего, зданий на чужой земле..."[5].
     Первая из названных моделей, по мнению В.В. Чубарова, "предполагает более жёсткую юридическую связь между земельным участком и расположенными на нём зданиями, строениями, сооружениями, а также минимальное количество исключений из правила о земельном участке как едином объекте"[6]. Отнесение к формам реализации принципа superficies solo cedit второй модели, учёный объясняет тем, что "за границами исключений из правил принцип земельного участка как главной вещи сохраняет своё решающее значение"[7].
     По мнению авторов, указанный подход к реализации принципа superficies solo cedit в развитых континентальных правопорядках, а также странах постсоциалистического режима не лишён логики и представляется вполне обоснованным.
     В настоящее время невозможно с желаемой точностью установить время происхождения в Риме суперфициарного права. Однако если учитывать тот факт, что уже Гай пишет о суперфиции[8], можно предположить, что последний был известен римскому праву ещё до 178 г. н. э. Но, если Гай говорит уже об окончательно сложившемся правовом институте, то, следовательно, время его образования должно быть отнесено ещё к более ранней эпохе. Установить же этот период времени не представляется возможным из-за отсутствия положительных указаний источников. Косвенные же соображения в пользу более раннего существования суперфициарного права существуют.
     Прежде всего, нужно отметить два факта общего характера, весьма важных в этом отношении – неотчуждаемость значительной части городской территории, принадлежавшей государству и городской общине и, наряду с этим, значительное развитие городской жизни (к концу Республики население Рима достигало двух миллионов жителей). Эти факторы не могли не умножить случаев возведения зданий на чужой земле, что, в свою очередь, не могло не выдвинуть вопроса об организации правовой защиты многочисленных застройщиков[9]. Известно, что уже в 298 году до н. э. Авентинский холм был отдан в пользование плебеям под застройку[10].
     Ряд источников указывают и на политические цели, как на причину более раннего возникновения суперфициарного права, а именно, на необходимость необеспеченным классам городского населения дать в прочной форме возможность владения жилыми домами[11].
     Основная же причина, вызвавшая к жизни суперфиций, заключалась в том, что городские массы сильно обеднели и поэтому были не в состоянии приобретать в собственность землю для постройки себе жилища. Кроме того, римское государство, которое владело почти всеми строительными площадями, "очень неохотно продавало эти земли, но зато весьма охотно отдавало эти участки в аренду"[12].
     По мнению А.И. Бибикова, "экономические причины возникновения в Риме института суперфиция во многом сходны с ситуацией, складывающейся в сфере земельных отношений современной России, в частности, существенное превалирование в общем составе земельного фонда публичных земель"[13].
     Если первоначально наём земли носил публично – правовой характер, то в дальнейшем, примеру государства и муниципий стали следовать и частные лица, и постепенно это отношение перешло и в область частного права (приобрело частноправовой характер)[14]. Поскольку в первом случае "дело касалось земель государственных, возникающие из такой сдачи отношения регулировались юрисдикцией цензоров; но когда речь шла о землях частных лиц, эти отношения подлежали ведению претора"[15]. И те и другие сначала рассматривали договор сдачи земли под застройку как обыкновенный договор аренды (т. е. как обязательственно–правовое отношение, в котором арендатор пользуется только личным иском для защиты своего права), вследствие чего съёмщик – суперфициарий – имел только обязательственное требование к хозяину, а не jus in rem. Однако впоследствии преторы совершенно справедливо выделили застройщика из ряда обычных, краткосрочных арендаторов, предоставив ему особые средства защиты: интердикт о суперфиции для защиты от пользования третьих лиц и вещный иск против владельцев вещи (в том числе против собственника). Вследствие этого, отношение, носившее прежде характер обязательственного, развилось в практике преторов и получило значение права на вещи - ius in re. Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юридически отделённая от поверхности и имеющая обособленное правовое положение.
     Следовательно, существующие источники дают полное основание утверждать, что элементы института superficies складывались одновременно в римском и провинциальном праве, сила же и значение прав на чужую вещь, были признаны за ним лишь значительно позднее, под влиянием и воздействием преторского права.
     Римское право подразумевало под суперфицием вещное, полное, наследственное и отчуждаемое право пользования и извлечения плодов на здание, принадлежащее навсегда или на установленное продолжительное время тому, кто возвёл это здание на чужом участке с согласия собственника[16]. То есть, в юридическом смысле суперфиций – это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования строением на чужом земельном участке за плату[17].
     Предметом суперфиция могли быть находящиеся на чужой земле строения, простая надстройка (надстроенный на чужом здании этаж) или же совокупность сооружений, используемых с хозяйственной целью (например, плантация)[18]; последнее было скорее исключением, поскольку по общему правилу, разведение плантаций на чужом участке регулировалось эмфитевтическим правом[19]. При этом собственник мог передать застройщику как пустующий участок, так и уже застроенный. Если предметом сделки являлась пустующая земля, то суперфициарий обязан был застроить её за счёт собственных средств.
     По общему правилу, право собственности на строение признавалось за собственником земли – semper superficiem solo cedere – всё находящееся на земле, но связанное с ней принадлежит собственнику земли. Однако только суперфициарию принадлежало в течение срока суперфициарного договора право осуществлять пользование зданием. Так, только суперфициарий и его наследники в течение установленного срока (например, 99 лет) могли жить в построенном на собственные средства доме и осуществлять в отношении дома все права, свойственные собственнику (например, производить улучшения и изменения дома).
     У классических юристов superficies рассматривалось как право на чужую вещь – ius in re aliena, которое могло переходить от одного лица к другому, независимо от того, сохранялось ли право собственности на землю в прежних руках или отчуждалось.
     Юридически между землёй и возведённой на ней постройкой существовало такое же отношение, как между главной и подчинённой вещью. А из правила о том, что подчинённая вещь следует за главной, вытекал и соответствующий частный вывод: суперфиций следует за земельным участком (superficies cedit solo). Тем самым, кто бы ни возвёл строение, его собственником мог быть признан лишь тот, кому принадлежал на праве собственности использованный для строительства земельный участок[20].
     Как уже отмечалось выше, изначально отношения с земельным собственником оформлялись договором имущественного найма, с тем чтобы за ежегодно вносимую плату (solarium[21]) возведший строение приобретал возможность его использования в длительной перспективе. В результате у застройщика возникало не вещное, а только личное право на возведённое строение и связанный с ним земельный участок. Впоследствии, однако, претор предоставил правам застройщика более широкую защиту: помимо отчуждаемости, бессрочности и перехода по наследству, эти права защищались также против любого и каждого, включая собственника, при помощи исков и интердиктов, аналогичных по своему содержанию виндикационным, негаторным и прогибиторным искам, а также владельческим интердиктам. Так, претор предоставлял суперфициарию интердикт о суперфиции – interdictum de superficie, предназначенный для защиты пользования от третьих лиц и вещный иск – actio de superficie, аналогичный иску о собственности, при помощи которого суперфициарий мог защищать своё право пользования землёй (например, требовать возвращения ему участка) от всех посторонних лиц и от самого собственника. Последний предоставлялся в случае потери владения постройкой. После расследования дела, направленного против третьего лица и признания нарушения его права (включая и собственника), происходило восстановление нарушенных прав. Мотивом для этих исков было то обстоятельство, что суперфициарий строил здание из собственного материала (за свой счёт), а поэтому справедливость требовала снабдить его самостоятельными средствами защиты от нарушений со стороны третьих лиц, чтобы ему не приходилось прибегать всякий раз к посредничеству собственника[22]. Благодаря указанным реформам суперфиций был превращён из личного права в вещное.
     Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что решение вопроса о праве собственности на здание, возведённое на чужой земле, не вызывало у римских юристов сколько-нибудь существенных затруднений. Право собственности на такое здание принадлежало собственнику участка, предоставленного под застройку, так как, с одной стороны, применялся принцип – строение есть принадлежность земли (superficies solo cedit), с другой стороны, римское частное право не допускало одновременного существования двух прав собственности на одном и том же земельном участке[23].
     Дальнейшее развитие суперфиция в послеримский период было обусловлено процессом рецепции римского права странами континентальной Европы и всеобщего признания принципа superficies solo cedit.
     В наши дни институт суперфиция стал интенсивно внедряться в практику с целью решения проблем коммерческого и жилищного строительства в условиях недостатка земельных ресурсов и, как следствие этого, значительного роста цен на земельные участки при их застройке. В результате, суперфиций получил закрепление в гражданском и жилищном законодательстве как целого ряда европейских стран (Германия, Австрия, Швейцария, Нидерланды, Италия, Франция), так и бывших союзных республик (Азербайджан, Грузия, Молдова, Украина, Эстония). Вместе с тем, юридическое оформление римской модели суперфиция, основанной на принципе superficies solo cedit, в значительной части названных стран было подвергнуто существенной коррекции, о чём мы уже упоминали в начале настоящего параграфа[24].
     Далее, мы вкратце проиллюстрируем историю развития суперфиция (права застройки) на примере России и Эстонии.
     В российском законодательстве суперфиций появился в 1912 году с принятием Закона о праве застройки[25] (далее - Закон), который вводился в действие повсеместно, за исключением губерний Царства Польского и Прибалтийских (раздел 4 Закона). Указанное обстоятельство, объяснялось тем, что в указанных губерниях в силу исторических причин и территориального образования России, наряду с 10-ым томом Свода законов Российской Империи, действовало несколько местных источников права[26]. В частности, Гражданское уложение Царства Польского 1825 года и Свод гражданских узаконений губерний Прибалтийских (Остзейских) 1865 года[27]. В последнем, в числе прочего, содержалось упоминание об отношениях, близких к застроечному праву[28].  К таковым, по мнению ряда учёных (М.И. Митилино, А.В. Копылов, П. Пярна)[29], следует отнести поземельное или наследственное оброчное содержание (Grund-oder Erbzinsrecht), предусмотренное ст. 1324-1334 Свода, поскольку, согласно ст. 1329, наследственные оброчные владельцы пользовались правом возведения строений на предоставленном им участке и могли обременять их вещными правами без согласия собственника земли. Однако, следует указать, что прототипом указанного института являлся всё же не римский суперфиций, а иное ius in re aliena носящее название  «эмфитевзис».
     Закон о праве застройки 1912 года имел, несомненно, весьма важное социальное значение, и преследовал несколько значимых целей: урегулирование отношений между лицами, вынужденными селиться и строиться на чужих землях, и собственниками последних; поощрение населения к возведению более ценных и капитальных построек; развитие института ипотечного кредитования под сооружения, возводимые на чужих землях; повышение благоустройства населённых мест.
     В первоначальной редакции проекта Закона имелось довольно точное определение права застройки: «Собственник земельного участка может установить в пользу другого лица, путём договора или завещательного распоряжения, право иметь строения и сооружения на принадлежащей ему земле, именуемое правом застройки». Комиссия же Государственного Совета не согласилась с указанной редакцией статьи 1 и отвергла её, мотивируя это теми соображениями, «что изложенное в приведённой статье определение права застройки едва ли представляется достаточным и в полной мере охватывающим сущность этого нового института гражданского права»[30].
     В принятом Законе о праве застройки рассматриваемая статья излагалась уже в иной редакции: «Собственник земельного участка может предоставить таковой под застройку другому лицу по договору на срок и за вознаграждение, обусловленные в этом договоре, согласно правилам, изложенным в последующих статьях». Из этой неудачной формулировки понятия права застройки невозможно с желаемой ясностью увидеть его содержание; только из прочих статей Закона можно сделать вывод, что правомочие застройщика заключается не только в праве возвести на чужой земле дом или иное строение, но и пользоваться им на протяжении всего времени действия права застройки[31].
     Другими словами, право застройки рассматривалось в качестве вещного права, в силу которого его субъект владел и пользовался участком независимо от собственника земли[32]. Право распоряжения земельным участком оставалось за собственником земельного участка, с условием, что распоряжения собственника земли не нарушат вещного права застройщика. За собственником земельного участка, следовательно, сохранялось право отчуждать и завещать его, отдавать в залог. Застройщику же принадлежало право распоряжения только своим правом застройки, а не земельным участком, этим правом обременённым.
     Так как застройщику принадлежало право пользования и владения земельным участком, он мог предъявлять вещные иски против всех лиц, нарушающих в чем-либо его права. Однако, обладал ли застройщик правом собственности на строение, возведённое на чужом земельном участке? Ответ, очевидно, будет отрицательным, по причине того, что "... в Законе о праве застройки не было прямого указания на субъект собственности на постройки. В цивилистической науке того времени также не было единства в решении этого вопроса: одни (меньшая часть) считали, что здания есть собственность хозяина земли по правилу superficies solo cedit, большинство же Г.Ф. Шершеневич, В.И. Синайский, А.Г. Гойхбарг  и др.) относили здания к dominus(у) застройщика"[33].
     Действительно, по римскому праву строения, прочно связанные с землёй, могли принадлежать только собственнику земли, в силу правила superficies solo cedit. Следовательно, строения, воздвигнутые суперфициарием, не могли принадлежать ему на праве собственности. «По современным же нашим гражданским законам, строения, хотя бы и прочно связанные с землёй, могут всё же составлять собственность другого лица, а не землевладельца. Правда, в ст. 386 Зак. Гражд. строения признаются принадлежностью земли. Но нашей судебной практикой эта статья толкуется в том смысле, что строения считаются принадлежностью земли, только пока противное не будет доказано, и что закон не признаёт владельца главного имущества – земли – собственником чужих строений, находящихся на ней, по той только причине, что строения на основании ст. 386 Зак. Гражд. считаются принадлежностью земли… Таким образом, в соответствии с нашей судебной практикой, постройки, возведённые застройщиком в силу принадлежащего ему права застройки составляют собственность застройщика, а не землевладельца»[34], отмечал А.Г. Гойхбарг.
     Иной точки зрения придерживается А.В. Копылов, отмечающий, что в данном случае нельзя говорить о праве собственности застройщика, «поскольку его право носит срочный характер (прекращается с истечением срока соглашения), а право собственника бессрочно; к тому же застройщик может распоряжаться имуществом для отчуждения (если, конечно, он сохраняет за собой право застройки), только уничтожив его как сложную вещь (дом), так как продажа возможна только на снос. Таким образом, строитель имеет скорее ограниченное вещное право на здание. Но в то же время и владелец земли не обладает правом собственности на упомянутое имущество до окончания действия договора»[35].
     Следует признать, что в отличие от римского правила superficies solo cedit, вопрос о статусе строений на чужой земле в законодательстве Российской империи так и остался нерешённым.
     В Эстонии первые упоминания о праве застройки, именуемом здесь «hoonestusõigus», появились в обобщённом Проекте Гражданского кодекса 1940 года (ст. 1141-1148)[36] (далее - Проект ГК), который так и не был принят.
Большая часть норм, посвящённых праву застройки, была заимствована эстонскими разработчиками из европейского и российского дореволюционного гражданского законодательства. Положительные указания на этот счёт имеются в работе Раевича С.И.: «… законы фигурировали в подстрочных указаниях, как историческое основание копировавших их статей Свода. Сходство многих из таких статей с иностранными источниками, ясно говорят о том, что большинство таких статей было на деле позаимствовано из буржуазных законодательств»[37].
     В Проекте ГК 1940 года отсутствовало чёткое определение  понятия права застройки. В соответствии со ст. 1141 Проекта, «недвижимая вещь могла быть обременена таким образом, что у лица, в пользу которого устанавливалось право застройки, появлялось передаваемое и наследуемое срочное право иметь в собственности здания или иные строения как на поверхности этого земельного участка, так и под его поверхностью за ежегодную плату». Другими словами, под правом застройки понималось вещное право срочного, отчуждаемого и наследуемого владения чужой землёй за вознаграждение в целях возведения на ней зданий или сооружений.
       Проектом предусматривалось, что в отношении права застройки следовало применять все положения, касающиеся права бессрочной аренды[38] (в том числе, при установлении и прекращении права застройки, обременении его сервитутами, залогом и т.д.). С прекращением права застройки истечением срока, у застройщика было право вывезти своё строение. Он должен был это сделать, если этого требовал собственник обременённой недвижимости, не позднее, чем за 4 месяца до окончания срока. Строения, которые к окончанию срока не были вывезены, в силу принципа superficies solo cedit, переходили в собственность собственника недвижимой вещи, который, в том случае, если он вовремя заявил своё требование о вывозе, мог потребовать от застройщика платы за их снос, который он осуществлял в течение 1 года после завершения срока. Кроме того, собственник обременённой недвижимой вещи мог потребовать оставить строения в свою пользу за плату, которая была равна ущербу, причиняемому утратой права на вывоз (это требование собственник должен был заявить не позднее, чем за год до истечения срока права застройки) (ст. 1147 Проекта ГК). Таким образом, в отличие от российского Закона о праве застройки, в Проекте ГК Эстонии вопрос о принадлежности строений, возведённых на данном титуле решался вполне определённо: по прекращении срока действия права застройки они переходили в собственность хозяина земельного участка.
     Пережив революцию 1917 года, институт застройки как отдельный вещно-правовой институт получил нормативное закрепление в Гражданском кодексе РСФСР 1922 года (ст. 71-84)[39] и просуществовал вплоть до 1949 года. На основании Указа Президиума Верховного Совета Союза ССР от 6 ноября 1940 года, изданному по просьбе правительств Латвийской, Литовской и Эстонской ССР, на территориях этих республик временно, впредь до издания общесоюзных кодексов, вводились в действие Гражданский и Гражданско-процессуальный кодексы РСФСР. Следовательно, институт права застройки, введённый в действие с 1 января 1923 г. Гражданским кодексом на территории РСФСР, с 1940 г. стал применяться и в Эстонской ССР[40].
     В советском гражданском праве право застройки рассматривалось как вещное срочное[41] право возводить строения на городских и внегородских землях, владеть, пользоваться и распоряжаться этими строениями в пределах срока, предусмотренного договором застройки[42]. Некоторые советские юристы, в частности, И. С. Вольман, называли право застройки даже «особым видом аренды земельного участка у государства»[43], отмечая при этом, что у застройщика гораздо больше прав, чем у обыкновенного арендатора[44]. В связи с этим, важно обратить внимание на то обстоятельство, что право застройки не могло рассматриваться ни как особая форма найма, ни как разновидность права собственности. Это – «особое вещное право, хотя зависимое и производное от права собственности на землю, но не отменяемое по воле собственника и потому имеющее самостоятельную прочную экономическую ценность»[45].
     Основная задача и специальная цель института права застройки заключалась в том, чтобы «дать твёрдое правовое основание строительству жилищ, гарантируя длительный характер и ненарушимость установленного договором права застройки и тем самым создавая необходимые условия для применения частной инициативы в строительстве, а также для привлечения строительных капиталов и для осуществления строительного кредита»[46].
     Право застройки устанавливалось договором о предоставлении под застройку как свободных земельных участков, так и застроенных, в целях достройки, надстройки, перестройки и капитального ремонта строений и возведения новых. Под застройку можно было сдавать как участки земли,  находящиеся в городах (городские земельные участки), так и участки, находящиеся вне городов (например, в сёлах, дачных местностях).
     Предметом права застройки могли быть строения не только предназначенные для жилья, но и для иных целей, например, промышленных. В пределах срока договора о праве застройки это право переходило по наследству, могло быть обременяемо залогом и отчуждаемо. И, кроме того, носило возмездный характер.
     Договор застройки являлся единственным основанием возникновения и длящегося существования рассматриваемого права[47]. Он заключался коммунальным отделом (предоставлявшим землю под застройку) с кооперативным объединением или иным юридическим лицом, а равно с гражданином и требовал нотариального удостоверения (ст. 72 ГК РСФСР).  Срок действия договоров о праве застройки не мог превышать 65 лет для каменных (кирпичных) и железобетонных строений, 60 лет – для смешанных строений и 50 лет для деревянных строений. В тех случаях, когда по договорам о праве застройки производилось восстановление, достройка, надстройка, пристройка или перестройка существующих строений под рабочие жилища, договоры о праве застройки могли заключаться не менее чем на 2/3 предельных сроков (то есть, не менее чем на 43 года, на 40 лет и на 33 года)[48].
     Право застройки, как право вещное, пользовалось абсолютной защитой против всех его нарушителей. Подсудность споров, возникающих из договора о праве застройки, определялась общими положениями Гражданского процессуального кодекса РСФСР.
     По мнению А.В. Копылова, застройщик, вероятнее всего, не мог являться собственником возведённого им строения, поскольку, "во-первых, право пользования зданием ограничивалось сроком действия договора, во-вторых, отчуждение и залог самого строения были невозможны отдельно от права застройки, и, в-третьих, застройщик не мог разрушить или ухудшить строение, а должен был передать его государству (в лице коммунального отдела) при прекращении договора. Следовательно, собственником здания следует признать государство, право собственности которого возникало с момента возведения постройки"[49]. С данной точкой зрения вполне можно согласиться.
     26 августа 1948 г. Президиум Верховного Совета СССР принял Указ «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»[50], на основе которого Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 г.[51] были внесены соответствующие изменения в текущее законодательство. В частности, утратили силу ст. 71-84 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г., регулировавшие отношения застройки[52]. Таким образом, институт права застройки как отдельный институт вещного права был упразднён, и до последнего времени в российском гражданском праве о нём более не упоминалось. В Эстонии же право застройки было возрождено в 1993 году. Этому способствовали два основных обстоятельства: во-первых, конституционное признание частной собственности на землю и, во-вторых, объективно изменившееся соотношение земельного и гражданского права в регулировании землепользования.
     В современном гражданском законодательстве Эстонии право застройки является самостоятельным институтом iura in re aliena, в соответствии с которым, недвижимая вещь (земельный участок) может быть обременена таким образом, что лицо, в пользу которого оно установлено, получает срочное отчуждаемое и наследственное право иметь на недвижимой вещи неотторжимо соединённое с последней строение (ч. 1 ст. 241 Закона о вещном праве[53], далее - ЗоВП). Другими словами, речь идет об обременении земельного участка, на основании которого лицо может стать собственником строения, возведённого на чужом земельном участке.

«Право застройки имеет большое значение при проведении земельной реформы и реформы собственности. После вступления в силу Закона о вещном праве невозможно, чтобы строение находилось на земельном участке без того, чтобы его собственник не являлся бы собственником земельного участка. Исключение составляют ст. 35 прим. 1 Закона о земельной реформе[54] (далее - ЗоЗР) и ст. 15 Закона о введении в действие и применении Закона о вещном праве[55] (далее – ЗоВВЗоВП), согласно которым, собственник строения, возведенного на правовом основании, не желающий либо не имеющий права приобретать землю, вправе требовать установления права застройки на землю, занятую строением и необходимую для его обслуживания, в пользу себя»[56]. 

     Являясь вещным правом, право застройки носит ограниченный характер (ч. 1 ст. 5 ЗоВП). То есть, посредством этого права на законных основаниях ограничиваются те или иные права собственника недвижимой вещи в пользу обладателя права застройки. Данное право даёт возможность застройщику осуществлять свои права, не нуждаясь в положительных действиях других лиц (в частности, собственника земельного участка).
     Право застройки оформляется специальным договором об установлении права застройки, заключаемым между собственником земельного участка и собственником строения (застройщиком). Поскольку в ЗоВП содержатся лишь общие положения, касающиеся права застройки, данный договор призван уточнить закон.
     Важной юридической особенностью права застройки является и то, что оно сохраняется при смене собственника обременённого земельного участка (например, в случае продажи, перехода по наследству), то есть, всегда следует за недвижимой вещью, а не за собственником. Такое право следования является одним  из характерных признаков вещных прав[57].
     Право застройки устанавливается только на определённый срок (ч. 1 ст. 251 ЗоВП); последний оговаривается сторонами при заключении договора об установлении права застройки. Если продолжительность срока не определена или превышает 99 лет, право застройки считается установленным на 99 лет (ч. 2 ст. 251 ЗоВП).
     Как известно, классическая триада правомочий собственника складывается из владения, пользования и распоряжения вещью. Право же застройки, обременяя недвижимую вещь, несомненно, существенно ограничивает правомочия собственника, особенно в части распоряжения. Для того чтобы попытаться как-то компенсировать собственнику возникающие в связи с этим неудобства, закон предусматривает возможность уплаты ему соответствующего вознаграждения за право застройки; последнее может выплачиваться как деньгами, так и иными заменяемыми вещами (ч. 2 ст. 254 ЗоВП). Уплата вознаграждения осуществляется в пользу каждого очередного собственника земельного участка и не может устанавливаться в пользу какого-то конкретного лица[58].
     Права собственника земли и права застройщика настолько самостоятельны и независимы друг от друга, что каждый из них может вполне самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему правом: отчуждать (продавать, дарить), завещать, обременять вещными правами (сервитутами, ипотекой, реальной повинностью, правом преимущественной покупки)[59].

     По общему правилу, право застройки не прекращается со смертью застройщика, а переходит по наследству к другим лицам. В роли наследника может выступать либо находящееся в живых к моменту смерти наследодателя физическое лицо, либо существующее в этот момент юридическое лицо. 

     Основанием наследственного перехода права застройки является закон (наследование по закону), завещание (наследование по завещанию) и договор о наследовании (наследование по договору о наследовании). 

Судьба строения после окончания срока действия права застройки решается в соответствии с действующим законодательством. В числе прочего, собственник земельного участка не позднее, чем за 4 месяца до окончания срока права застройки может предъявить застройщику требование о вывозе строения (ч. 1 ст. 252 ЗоВП); последний обязан выполнить это требование.
     Если застройщик по каким-то причинам не вывез строение к окончанию срока, оно становится существенной частью земельного участка и поступает в собственность собственника недвижимой вещи, который может распоряжаться им по своему усмотрению (в силу приципа superficies solo cedit). Если собственник не заинтересован в этом строении, он может, вместо застройщика, вывезти его в течение одного года после окончания срока действия права застройки, и затем, в случае своевременного предъявления вышеуказанного требования, потребовать от застройщика компенсации за произведённый им вывоз строения (ч. 2 ст. 252 ЗоВП). Если же строение было вывезено позднее указанного срока, то застройщик не обязан оплачивать расходы собственника.
     Если строение стало существенной частью недвижимой вещи вследствие того, что собственник земельного участка не смог вовремя предъявить застройщику требование о вывозе, он обязан выплатить застройщику соответствующую компенсацию (ч. 1 ст. 253 ЗоВП). Требование о выплате необходимой компенсации вытекает из закона и, поэтому, о размере и порядке её выплаты стороны, как правило, договариваются при установлении права застройки. Учитывая, что данное соглашение входит в содержание права застройки (п. 5 ст. 255 прим. 1 ЗоВП), оно может действовать и без внесения в крепостную книгу.

     Действующее законодательство позволяет обременять правом застройки не только пустующие земельные участки, но и те, на которых уже имеются здания или сооружения (застроенные участки). Этим правом может воспользоваться собственник строения, возведенного на правовом основании, который не желает, либо не имеет права приобретать землю, занятую строением. Для названного лица такая возможность сохраняется в течение одного года с момента  занесения  указанной  земли  в  крепостную  книгу[60]. Если в течение  указанного срока он по каким-то причинам не воспользуется данным правом, строение становится существенной частью земельного участка (за исключением строения, находящегося на  государственной  земле) и поступает в собственность собственника земли. 

     Главным условием того, что собственник строения может воспользоваться указанным правом является то, что имеющееся строение было возведено им на правовом основании, то есть строя здание или возводя сооружение, застройщик исходил из требований, предъявляемых к строительству.

     Таким образом, приведённые законоположения позволяют говорить о том, что эстонский законодатель довольно подробно урегулировал вопросы, связанные с определением судьбы строений, при прекращении права застройки и условия, при наличии которых они поступают в собственность владельца земельного участка в силу принципа superficies solo cedit.

     Возрождение суперфиция (права застройки) в качестве одного из видов ограниченных вещных прав является одним из актуальных вопросов теории гражданского права современной России. Однако, целесообразно ли возвращение права застройки как самостоятельного ius in re в современное российское гражданское право? Существуют ли перспективы для развития этого института в будущем?
     Ответ, по всей видимости, будет утвердительным.
     Положительные указания на этот счёт мы находим в работах целого ряда российских учёных-цивилистов (А.В. Копылов, Л.В. Щенникова)[61], ссылающихся в данном вопросе на исторический опыт российского государства. Ведь, и римское право, и дореволюционное законодательство России, и советское гражданское право было знакомо с рассматриваемым институтом. Л.В. Щенникова обращает внимание на тот факт, что практически все из классических римских видов вещных прав нашли своё отражение в главном гражданском законе Германии – ГГУ, что "является несомненным его достоинством... Этот опыт можно было бы использовать, учитывая специфику отечественной истории гражданского законодательства, российской цивилистической традиции и современной структуры и содержания Гражданского кодекса»[62].
     В настоящее время российское гражданское право стоит на пороге открытия новой страницы в формировании "своего" института права застройки. Вместе с тем, единства во взглядах на концептуальное построение этого института среди российских цивилистов, к сожалению, не наблюдается.
     Актуальность определения места права застройки в системе ограниченных вещных прав в российском законодательстве была подчёркнута в процессе обсуждения Концепции развития законодательства о вещном праве (далее - Концепция), разработанной во исполнение Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)"[63].  
     Первоначальный подход к праву застройки, заложенный в Концепции, был позитивно воспринят многими учёными-цивилистами:

• А.И. Бибиков: "В Концепции развития гражданского законодательства конструкция права застройки первоначально задумывалась как достаточно близкий аналог римского "суперфиция", имеющая целый ряд схожих с ним признаков. В числе прочего, предполагалось, что возведенные на земельном участке здания и сооружения с момента их постройки будут поступать в собственность собственника земельного участка, а застройщик, соответственно, будет наделён правом по владению и пользованию как земельным участком, так и находящимися на нём зданиями и сооружениями"[64];
• И.А. Емелькина: "Концепция... предлагает к введению обширную систему ограниченных вещных прав, а также принципа "единого объекта". Основным правом для возведения строений на чужой земле и пользования ими предлагается право застройки, содержание которого обладает серьёзным для отечественного права нововведением - признанием возведённых на чужом земельном участке строений и сооружений собственностью владельца земельного участка... Установлением указанных правил можно констатировать внедрение в отечественное законодательство классического принципа "приращения", известного как superficies solo cedit"[65];
• Дроздов И.А., Козырь О.М.: "... будучи возведенными на "чужой" земле, все сооружения не переходят автоматически в собственность обладателя этого вещного права, напротив, по общему правилу они поступают в собственность лица, которое является собственником земельного участка. Такая конструкция является логичным воплощением принципа единого объекта применительно к земельному участку и расположенным на нём зданиям и сооружениям"[66].

     Однако, проект изменений раздела II ГК РФ[67] (далее - проект), разработанный в соответствии с упомянутой выше Концепцией, пошел по другому пути создания института права застройки (глава 20¹), "отличного и от римской, и российской дореволюционной, и от германской его моделей"[68]. Предложенная модель права застройки до сих пор подвергается определённой критике со стороны целого ряда российских учёных (И.А. Емелькина, А.И. Бибиков)[69] в том числе, и в контексте рассматриваемой нами темы.  По мнению И.А. Емелькиной, "... в проекте не реализован классический принцип "приращения" строений к земельному участку, в связи с чем невозможно введение модели "единого объекта", так как в данной ситуации предполагаются различные собственники земельного участка и строения"[70].
     Все это говорит о том, что римский принцип superficies solo cedit, "после почти десятилетних попыток его внедрения в российскую практику, так и остался идеалом практики прошлого и чистоты юридического конструирования. Попытки же создать что-то новое не могут основываться на скоропалительных предложениях, а требуют проявления воли в серьезном исследовании данной проблемы и аккуратного заимствования зарубежного опыта, проверенного практикой реальной жизни"[71].
 
Библиографический список
 
I. Нормативные акты
 

1. Ведомости Верховного Совета СССР. 1940. № 46.
2. Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. № 36.
3. Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1949. № 8.
4. Гражданский кодекс РСФСР с постатейно - систематизированными материалами. М., 1926.
5. Закон «О вещном праве» // Riigi Teataja. 1993. № 39. Ст. 590.
6. Закон «О земельной реформе» // Riigi Teataja. 2000. № 70.
7. Закон «О введении в действие и применении Закона о вещном праве» // Riigi Teataja. 1993. № 72-73. Ст. 1021.
8. Проект Федерального Закона № 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ" (в редакции, принятой Государственной Думой Федерального Собрания РФ 27 апреля 2012 г.) // Российская газета. 2012. 14 сентября.
9. Свод законов Российской империи. Т. 10. Ч. 1.
10. Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. № 29 (ч. 1). Ст. 3482.
11. Собрание узаконений РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904.

 
II. Литература
 

1. Адамсон А., Валдмаа С. История Эстонии: Учебник. - Таллин: Коолибри, 2000. - 263 с.
2. Азаревич Д.И. Система римского права: Университетский курс. Т. 1. - СПб.: Тип. А.С. Суворина, 1887. – 484 с.
3. Барон Ю. Система римского гражданского права.  Вып. 2. Кн. 3: Вещные права. – 3-е изд. - СПб.: Кн. маг. Мартынова, 1909. – 174 с.
4. Бибиков А.И. Римская правовая модель права застройки и ее восприятие в отечественной доктрине и законодательстве // Lex Russica. 2015. № 1. C. 41-50.
5. Боголепов Н.П. Учебник истории римского права: Пособие к лекциям. – 3-е изд. - М.: Университетская типография, 1907. – 640 с.
6. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. - 2-е изд. - М.: Госюриздат, 1954. – 144 с.
7. Буковский В.И. Свод гражданских узаконений губерний Прибалтийских с продолжением 1912-1914 г.г. и разъяснениями. Т. 1. – Рига: Тип. Г. Гемпель и К, 1914. – 1095 с.
8. Варшавский К.М. Право застройки в СССР. - М.: Юрид. изд-во НКЮ РСФСР, 1926. – 278 с.
9. Вольман И.С. Право застройки. Практическое руководство. - М.: Моск. гор. банк, 1926. – 166 с.
10.  Выдрин А.С., Виленкин М.В. Закон о праве застройки. - М.: Школа, 1913. – 98 с.
11.  Выставкин В.В., Минин М.П. Закон 23 июня 1912 года о праве застройки. - М.: Городская типография, 1913. – 45 с.
12.  Гойхбарг А.Г. Закон о праве застройки: Практический комментарий. - 2-е изд. - СПб.: Юрид. кн. скл. «Право», 1913. – 132 с.
13.  Дернбург Г. Пандекты. Т. 1. Ч. 2: Вещное право. - 6-е изд. - СПб.: Госуд. тип., 1905. - 364с.
14.  Дормидонтов Г.Ф. Система римского права: Вещное право. – Казань: Тип. Имп. Ун-та, 1913. – 204 с.
15.  Дроздов И.А., Козырь О.М. О вещных правах на земельные участки и иные природные объекты (анализ положений Концепции развития законодательства о вещном праве) // Закон. 2009. № 5. С. 55-62.
16.  Емелькина И.А. Вещные права в проекте изменений Гражданского кодекса Российской Федерации // Актуальные проблемы гражданского права. 2011. № 1. С. 28-37.
17.  Емелькина И.А. Природа права на строение, возведенное на чужом земельном участке, в свете изменения гражданского законодательства о вещном праве // Вестник гражданского права. 2012. № 6. С. 124-145.
18.  Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок: Монография. - М.: Волтерс Клувер, 2011. - 368 с.
19.  Иоффе О. С., Мусин В. А. Основы римского гражданского права. - Л.: Изд-во Ленингр. Ун-та, 1974. – 156 с.
20.  Канторович Я.А. Право застройки (текст и комментарий к ст. 71-84 Гражданского кодекса). - М.: Изд-во «Право и жизнь», 1924. – 39 с.
21.  Кассо Л.А. Обзор Остзейского гражданского права: Пособие к лекциям. – Юрьев: Тип. К. Маттисена, 1896. – 150 с.
22.  Копылов А.В. Вещные права на землю. - М.: Статут, 2000. – 255 с.
23.  Круглова О.А. Право застройки земельного участка в проекте изменений в Гражданский кодекс РФ как право суперфициарного типа // Актуальные проблемы российского права. 2012. № 1 (22). С. 130-139.
24.  Маттисен Э. Эстония – Россия: история границы и её проблемы. – Таллин: Ило, 1995. – 210 с.
25.  Митилино М.И. Право застройки: Опыт цивилистического исследования института. –Киев: Тип. насл. Т.Г. Мейнандера, 1914. – 323 с.
26.  Нольде А.Э. Очерки по истории кодификации местных гражданских законов при графе Сперанском. Вып. 2: Кодификация местного права прибалтийских губерний. - СПб.: Сенат. тип., 1914. - 668 с.
27.  Паделлетти Г. Учебник истории римского права / Пер. с итал. с изм. и доп. проф. Д.И. Азаревича. – Одесса: Тип. П.А. Зелёного, 1883. – 163 с.
28.  Пассека Е.В. Пособие к лекциям по истории римского права. Ч. 2: Гражданское право. – Юрьев: Тип. К. Маттисена, 1907. – 220 с.
29.  Покровский И.А. История римского права. – Рига: Тип. Гликсмана, 1924. - 571 с.
30.  Раевич С.И. Гражданское право буржуазно-капиталистического мира в его историческом развитии (1789-1926 гг.). – М.-Л.: Государственное изд-во, 1929. – 310 с.
31.  Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. - М.: Юриспруденция, 1999. – 508 с.
32.  Советское гражданское право / Под ред. Д.М. Генкина. Т. 1. - М.: Тип. «Кр. пролетарий», 1950. – 496 с.
33.  Тютрюмов И.М. Гражданское право. - 2-е изд. – Тарту: Тип. Лаакмана, 1927. - 675 с.
34.  Хвостов В.М. Система римского права. Ч. 2: Вещное право. - М., 1896. – 128 с.
35.  Чубаров В.В. Земельный участок: понятие о его составных частях и принадлежностях в зарубежном гражданском праве // Семейное и жилищное право. 2006. № 4. С. 10-15.
36.  Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. – Пермь: Изд-во Пермского Ун-та, 2001. – 238 с.
37.  Pärna P. Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne. – Tallinn: Kirjastus Juura, 2004. –  672 с.
38.  Rammel A., Talvik E. Tsiviilõiguse eriosa. Autoriseeritud konspekt. Tartu, 1938. - 98 с.
39.  Uluots J. Tsiviilõiguse üldosa: Konspekt. – Tartu: A. Aasa koduülikool, 1936/37. - 161 c.

 
 

 

Анжела Мелихова
октябрь 2007, журнал "Закон и право", Москва