Публикации

     Право застройки – один из важнейших институтов современного гражданского права Эстонии, уходящий своими корнями в римское право. Именно в эпоху римского права мы впервые встречаемся с вполне развитым и почти аналогичным праву застройки институтом, получившим название суперфиций. Текущее же существование права застройки в действующем законодательстве Эстонии следует считать последствием рецепции римского права европейскими государствами.
     Возрождение права застройки, действующего в Эстонии в период времени с 1940 по 1949 годы, произошло в 1993 году с принятием Закона о вещном праве (далее – ЗоВП). Этому способствовали два основных обстоятельства: во-первых, конституционное признание частной собственности на землю и, во-вторых, объективно изменившееся соотношение земельного и гражданского права в регулировании землепользования.
    Согласно действующему законодательству, право застройки представляет собой вещное, наследственное и отчуждаемое право, возмездно владеть в пределах сроков, установленных законом, чужим земельным участком исключительно с целью возведения строений. Приведённая формулировка права застройки позволяет выделить ряд существенных признаков, присущих данному институту:
1. Право застройки - вещное право.
     Являясь вещным правом, право застройки носит ограниченный характер (ч. 1 ст. 5 ЗоВП). То есть, посредством этого права на законных основаниях ограничиваются те или иные права собственника недвижимой вещи в пользу обладателя права застройки. Данное право даёт возможность застройщику осуществлять свои права, не нуждаясь в положительных действиях других лиц (в частности, собственника земельного участка).
     Важной юридической особенностью права застройки является и то, что оно сохраняется при смене собственника обременённого земельного участка (например, в случае продажи, перехода по наследству), т. е. всегда следует за недвижимой вещью, а не за собственником. Такое право следования является одним  из характерных признаков вещных прав.
     На вещный характер права застройки указывает и то, что субъекты этого права могут прибегать к его исковой защите от неправомерных посягательств любых третьих лиц, включая и собственника недвижимой вещи.
2. Право застройки – срочное право.
     Право застройки может быть установлено только на определённый срок (ч. 1 ст. 251 ЗоВП); последний оговаривается сторонами при заключении договора об установлении права застройки. Если продолжительность срока не определена или превышает 99 лет, право застройки считается установленным на 99 лет (ч. 2 ст. 251 ЗоВП), начиная со дня внесения записи в крепостную книгу.
     Ранее действующая редакция ст. 251 ЗоВП требовала установления права застройки на срок не менее 36 лет.  Однако практика последнего десятилетия  показала, что далеко не всегда ограничение права застройки минимальным сроком является экономически целесообразным. Поэтому с 1 июля 2003 года указанные требования были отменены, и теперь право застройки можно устанавливать и на более короткий срок (например, 25 лет). Правда, это вовсе не означает, что право застройки следует использовать при реализации краткосрочных строительных проектов, которые можно претворить в жизнь на основании договоров найма или аренды.
     Помимо определения общей продолжительности права застройки, в договоре следует предусмотреть срок, в течение которого застройщик должен будет возвести строение. Если стороны договора не определят этот срок, то собственник земельного участка не сможет на этом основании требовать досрочного прекращения права застройки (в этом случае он сможет лишь потребовать перехода права застройки либо на своё имя, либо имя указанного им лица (ст. 244 прим. 1 ЗоВП)).
3. Право застройки носит возмездный характер.
     Как известно, классическая триада правомочий собственника складывается из владения, пользования и распоряжения вещью. Право же застройки, обременяя недвижимую вещь, несомненно, существенно ограничивает правомочия собственника, особенно в части распоряжения. Для того чтобы попытаться как-то компенсировать собственнику возникающие в связи с этим неудобства, закон предусматривает возможность уплаты ему соответствующего вознаграждения за право застройки; последнее может выплачиваться как деньгами, так и иными заменяемыми вещами (ч. 2 ст. 254 ЗоВП). Уплата вознаграждения осуществляется в пользу каждого очередного собственника земельного участка и не может устанавливаться в пользу какого-то конкретного лица.
     Размер вознаграждения и основания его исчисления устанавливаются по соглашению сторон и могут быть заранее определены на весь период действия права застройки (например, 500 эстонских крон в месяц на 99 лет). На практике, при определении размера вознаграждения, исходят из того, что общая стоимость права застройки не должна превышать стоимости земельного участка.
     Отдельно оговариваются основания для изменения оплаты. Так, в решении Государственного суда Эстонии от 14 марта 1997 года № 3-2-1-33-97 определяется, что в крепостную книгу должна вноситься не только фиксированная сумма оплаты за право застройки, но и порядок её изменения, если стороны о таком изменении договорились.
     Закон разрешает договариваться об изменении размера вознаграждения в соответствии с меняющимися условиями (ч. 3 ст. 254 ЗоВП). Например, изменение индекса уровня жизни, изменение целевого назначения строения, инфляция или девальвация платёжных средств и т.д.
     На практике сложилось так, что изменения размера платы можно требовать лишь спустя три года после установления права застройки и повторно - по прошествии трёх лет со времени последнего изменения.  Для этого стороны должны заключить договор вещного права и внести соответствующую запись в крепостную книгу (ст. 64 прим. 1 ЗоВП).
     Поскольку право застройки, как правило, действует в течение достаточно длительного времени, в договоре следует определять не только условия изменения оплаты (например, брать за основу исчисления оплаты коэффициенты инфляции), но и порядок расчётов, а также указывать размер пени, уплачиваемой застройщиком в случае задержки исполнения денежного обязательства.
     Закон допускает, что по взаимному соглашению, стороны могут вообще отказаться от выплаты вознаграждения за право застройки (ч. 1 ст. 254 ЗоВП). Отказ от уплаты вознаграждения обязательно вносится в крепостную книгу.
     Помимо указанного вознаграждения, застройщик, как правило, уплачивает все налоги и несёт все публично-правовые реальные повинности лежащие на обременённом земельном участке (ст. 255 ЗоВП). В первую очередь, речь идёт об уплате земельного налога и взносах по страхованию. Кроме того, застройщик несёт расходы, связанные с обслуживанием здания (вода, канализация, вывоз мусора).
     С точки зрения собственника земельного участка, переложение обязанности по уплате налогов и повинностей на плечи застройщика вполне оправдано, поскольку сам собственник на весь период действия права застройки отстраняется от пользования земельным участком.
     Как показывает судебная практика, большинство споров, связанных с правом застройки и доходящих до Государственного суда Эстонии, затрагивают вопросы платы за право застройки.   
4. Право застройки отчуждаемо и переходит по наследству (ч. 1 ст. 241 ЗоВП; ст. 249 ЗоВП).
     Права собственника земли и права застройщика настолько самостоятельны и независимы друг от друга, что каждый из них может вполне самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему правом: отчуждать (продавать, дарить), завещать, обременять вещными правами (сервитутами, ипотекой, реальной повинностью, правом преимущественной покупки).
     Несмотря на то, что действующее законодательство позволяет застройщику распоряжаться правом застройки по своему усмотрению, практика показывает, что для отчуждения данного права зачастую требуется согласие собственника обременённой недвижимости , поскольку, именно он заинтересован в том, чтобы точно знать, кто и каким образом будет застраивать его земельный участок.
     Если застройщик решит продать право застройки (в частности, с согласия собственника), то он может это сделать лишь при условии, что:
• в существенной мере не изменится и не будет поставлена под угрозу цель, которая преследовалась при установлении права застройки;
• приобретатель обеспечит надлежащее выполнение обязанностей вытекающих из содержания права застройки (например, сохранность строения).
     Закон допускает, что собственник земельного участка может поставить в качестве условия дачи согласия на отчуждение права застройки обязанность по принятию приобретателем права застройки всех ранее заключённых между ним и застройщиком обязательственно-правовых соглашений (ч. 1 прим. ст. 249 ЗоВП).
     В силу различных причин, собственник может вообще отказаться от дачи согласия на отчуждение права застройки. В этом случае застройщик вправе обратиться в суд, поскольку, в соответствии с ч. 5 ст. 68 Закона об Общей части Гражданского кодекса (далее – ЗоОЧГК), волеизъявление лица может быть заменено вступившим в силу решением суда.
    Суд не только проверяет, достаточно ли у собственника причин для отказа, но и имеется ли у застройщика достаточно оснований требовать согласия собственника на отчуждение права застройки.
     Право застройки не прекращается со смертью застройщика, а переходит по наследству к другим лицам. В роли наследника может выступать либо находящееся в живых к моменту смерти наследодателя физическое лицо, либо существующее в этот момент юридическое лицо.
     Основанием наследственного перехода права застройки является закон (наследование по закону), завещание (наследование по завещанию) и договор о наследовании (наследование по договору о наследовании). Соглашение сторон об отмене наследуемости права застройки является ничтожным (ст. 84 ЗоОЧГК).    
     Застройщик может обременять право застройки ипотекой, сервитутом, реальной повинностью и правом преимущественной покупки. Предполагается, что содержание обременяющего вещного права не может быть шире, чем содержание самого права застройки.
     Согласие собственника для обременения права застройки вещным правом требуется, если такое условие внесено в крепостную книгу (ч. 2 ст. 249 ЗоВП). То есть, если собственник земельного участка не хочет, чтобы застройщик обременял установленное в его пользу право застройки каким-либо ограниченным вещным правом, то соответствующее ограничение должно быть установлено в договоре вещного права и на этом основании внесено в крепостную книгу.
     Застройщик может требовать от собственника согласия на обременение права застройки лишь в следующих случаях:
• если повинность совместима с регулярным ведением хозяйства;
• если в существенной мере не изменится и не будет поставлена под угрозу цель, которая преследовалась при установлении права застройки (ч. 2 ст. 249 прим. 1 ЗоВП).
     При этом, право застройки может быть обременено вещным правом только на срок, не превышающий срока самого права застройки.
     Законодательство допускает, что на основании заявления о закреплении  недвижимости, собственник недвижимой вещи может обременить земельный участок правом застройки в пользу себя (т.н. право застройки собственника). Вследствие этого, у него появляется возможность отчуждать или завещать строение, возведённое им на праве застройки, отдельно от земли. Такая же возможность существует у собственника ещё и в случае с ипотекой (ст. 328 ЗоВП).
     Установление права застройки в Эстонии возможно лишь на основании договора об установлении права застройки и нотариально удостоверенного договора вещного права. Последним удостоверяется, что определённое правоотношение имеет прямое отношение к вещному праву, а его стороны признают для себя все правовые последствия, вытекающие из вещно-правового характера данного правоотношения. Главное из таких последствий – перевод права собственности на недвижимость или обременение недвижимой вещи. Все условия права застройки, содержащиеся в договоре вещного права, подлежат внесению в крепостную книгу.
     Процедура установления права застройки на государственную и муниципальную землю обладает заметной спецификой. В частности, правовое регулирование осуществляется не Законом о вещном праве, а соответствующими постановлениями Правительства Республики, и актами органов местного самоуправления.
     В качестве субъектов права застройки могут выступать собственник земельного участка и застройщик. Последними могут быть как физические, так и юридические лица. Основные права и обязанности субъектов права застройки, вытекают из закона. В то же время их круг может быть значительно расширен соответствующим соглашением (в частности, договором об установлении права застройки).
     Согласно действующему законодательству, право застройки прекращается, с одной стороны, по основаниям, установленным Законом о вещном праве специально для права застройки а, с другой стороны, по договору между собственником земельного участка и застройщиком. Основные случаи прекращения права застройки сводятся к следующим:
• по соглашению сторон (зачастую, речь идёт о досрочном прекращении права застройки);
• в случае приобретения права застройки собственником недвижимой вещи;
• с истечением срока права застройки;
• в случае одностороннего отказа от права застройки со стороны застройщика.
     Что касается защиты права застройки, то застройщик, также как и собственник недвижимой вещи, вправе защищать свои нарушенные права на основании положений о защите владения и защите собственности. В частности, он может прибегнуть к таким вещно-правовым искам, как иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск) и иск о признании права собственности.
     Как показывает практика, право застройки является одним из наиболее востребованных институтов гражданского права Эстонии, составляя определённую конкуренцию праву собственности. Подтверждением тому служит статистика: по данным Центра регистров и информационных систем, по состоянию на 1 января 2006 года в крепостную книгу Эстонии было внесено 2126 права застройки.
     Сегодня на праве застройки возводятся довольно крупные строительные объекты: торговые и деловые центры, производственные здания, спортивные стадионы, гостиницы, жилые дома. Столь значительное распространение права застройки объясняется целым рядом причин. Во-первых, застройщики вынуждены использовать право застройки вследствие существенного удорожания земли (то есть невозможности приобрести её в собственность), которое повлекло за собой недавнее вступление Эстонии в Европейский союз, и, в то же время, -  привлекло иностранных инвесторов, стремящихся скупить значительные территории. Во-вторых, подходит к своему логическому завершению проводимая в республике земельная реформа, а, следовательно, практически вся земля оказывается закрепленной за тем или иным собственником. По состоянию на 1 января 2007 года, в Государственный земельный кадастр было внесено 81,9% всей земли; из них – большая часть (32,48%) – это земля, возвращённая бывшим собственникам, которые, зачастую, не проживают на территории Эстонии. Последние, могут распорядиться ею по своему усмотрению, в том числе, обременить правом застройки. Этот вариант является определённо выгодным, поскольку, собственник земли  сохраняет за собой право собственности на обременяемый земельный участок, и, получает в течение длительного времени гарантированный доход в виде платы за право застройки. При этом общая сумма выплат за всё время действия права застройки может превысить реальную стоимость обременённого земельного участка. И, наконец, в Эстонии остаётся всё меньше и меньше свободных строительных площадей.
     В сложившейся ситуации, право застройки целесообразно устанавливать в следующих случаях:
• Во-первых, когда нет смысла или возможности приобретать дорогой земельный участок (например, если мы хотим построить себе дачу на какой-то конкретный период времени, а, по истечении этого срока, по причине планируемого переезда, купить дачу совсем в другом месте).
• Во-вторых, при реализации временных бизнес-проектов (когда, например, увеличивающийся спрос на выпускаемую предприятием продукцию может потребовать строительства дополнительных производственных помещений для её производства). В приведённом примере, для получения сиюминутной выгоды, предпринимателю подчас дешевле и рациональнее будет установить именно право застройки, нежели покупать земельный участок.
• В-третьих, право застройки может стать практическим решением вопроса для деятельности какого-нибудь крупного коммерческого предприятия в каком-нибудь ненадежном регионе (поскольку вряд ли кто захочет приобретать недвижимое имущество в стране, где нестабильна политическая ситуация, возможна гражданская война и т.д.).
• В-четвёртых, институт права застройки обладает большим социальным значением в области жилищного строительства и городского планирования. Например, благодаря тому, что право застройки устанавливается на точно определённый срок, у органов местного самоуправления появляется возможность составить детальную планировку для определённой части волости или города, которая послужит основой для строительной деятельности и землепользования на ближайшие годы. Кроме того, у органов местного самоуправления появляется возможность привлекать к текущему строительству частный капитал, получая при этом гарантированных доход и сохраняя за собой право собственности на обременяемые земельные участки.
     Кроме того, широкое использование права застройки открывает новые перспективы в вопросе об обеспечении жильём формирующегося сегодня в Эстонии т.н. «среднего» класса.
     Таким образом, право застройки – в том виде, в каком оно установлено в эстонском законодательстве – представляет собой своеобразный по своей юридической конструкции институт гражданского права, имеющий весьма важное правовое, экономическое и социальное значение.
     Что касается перспектив развития данного института в Российской Федерации, то на этот счёт существуют различные точки зрения. В то же время перед российскими цивилистами сегодня стоит главный вопрос: целесообразно ли возвращение права застройки как самостоятельного ius in re в современное российское гражданское право? Существуют ли перспективы для развития этого института в современной России? По мнению ряда учёных (А.В. Копылов, Л.В. Щенникова), ответ, скорее всего, будет положительным, поскольку основывается на целом комплексе причин юридического, экономического и политического характера.
     По мнению А.В. Копылова, юридические предпосылки возвращения права застройки в лоно семьи iura in re aliena очевидны. «Во-первых, сама история российской цивилистики свидетельствует в пользу этого. И принятый в 1912 г. Закон о праве застройки, и особенно существование аналогичного правового института в советском гражданском праве с 1922 г. по 1949 г. позволяют с уверенностью утверждать, что право застройки – органичный элемент российской системы ограниченных вещных прав».  Известный учёный-цивилист Л.В. Щенникова, приводя в своей работе возможную новую редакцию ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), включающую в перечень вещных прав и право застройки, также ссылается на исторический опыт.  Ведь, и римское право, и дореволюционное законодательство России было знакомо с рассматриваемым институтом. Кроме того, учёный обращает внимание и на то, что практически все из классических римских видов вещных прав нашли своё отражение в главном гражданском законе Германии – Германском Гражданском Уложении (ГГУ), что является несомненным его достоинством. По мнению Л.В. Щенниковой, «этот опыт можно было бы использовать, учитывая специфику отечественной истории гражданского законодательства, российской цивилистической традиции и современной структуры и содержания Гражданского кодекса» .
     Во-вторых, по мнению А.В. Копылова, «за период существования права застройки в России был накоплен немалый опыт его практического применения, который позволит избежать повторения некоторых ошибок в правовом регулировании этого института в будущем. Например, совершенно ясно, что в случае восстановления института застройки в российском законодательстве необходимо будет предусмотреть не только публичный, но и частноправовой (договорной) порядок установления права застройки, а также ясно решить вопрос о титуле застройщика в отношении возведённого им на участке строения».
     В своей работе А.В. Копылов отмечает, что возврат права застройки в систему iura in re наиболее безболезненно мог бы произойти до принятия Земельного кодекса Российской Федерации и до вступления в силу главы 17 ГК РФ, то есть тогда, когда институт вещных прав на землю в российском праве ещё окончательно не сформировался. Следовательно, именно в тот момент легче всего было внести изменения в упомянутую главу ГК РФ, а также дополнить соответствующими нормами проект Земельного кодекса с тем, «чтобы перечисленные нормативные акты сразу были приняты в редакции, включающей в себя не только пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование, но и право застройки чужой земли как самостоятельное ограниченное вещное право».  С этой целью названным автором были предложены изменения, которые следовало бы внести в текст главы 17 ГК РФ.
     По мнению А.В. Копылова, не менее привлекательно выглядят перспективы права застройки и с экономической точки зрения, поскольку данный институт мог бы стать одним из основных способов решения жилищного вопроса в России, как это уже было во времена Российской империи и РСФСР.
     В частности, А.В. Копылов отмечает, что «этот путь не требует значительных расходов на приобретение самого земельного участка (более того, государство может предоставлять участки под застройку вообще безвозмездно). Кроме того, у застройщика возникает не обязательственное, а ограниченное вещное (а значит, бессрочное) право как на землю, так и на постройку, что стимулирует его безбоязненно инвестировать средства в жилищное строительство. Скорее всего, приобретение земли на праве застройки способно будет в первую очередь удовлетворить жилищные потребности формирующегося сегодня в России «среднего» класса».
     По мнению А.В. Копылова, политические предпосылки введения института застройки в современный имущественный оборот определяются универсальным характером этого ius in re aliena, которое может существовать как при наличии права частной собственности на землю и её свободной купли-продажи, так и при отсутствии возможности обособления земельных участков на данном титуле.
     Следовательно, «причин политического характера, препятствующих введению института застройки в гражданское право России в настоящее время не существует. Более того, предоставление гражданам возможности владеть земельными участками на данном титуле позволит расширить перечень правовых форм реализации отношений земельной собственности – не столько через право частной собственности, сколько через систему ограниченных вещных прав на землю».

Анжела Мелихова
сентябрь 2007, журнал "Закон", Москва